1. À l'achat : les frais d'acquisition
Lors d'un achat, l'acquéreur paie des droits de mutation (les « frais de notaire », dont l'essentiel revient à l'État et aux collectivités). Ils sont nettement plus élevés dans l'ancien que dans le neuf. Pour certains biens d'entreprise, l'opération peut être soumise à la TVA immobilière. Ces frais doivent être intégrés dès le départ dans le calcul de rentabilité.
2. Pendant la détention : l'imposition des loyers
La location nue : les revenus fonciers
- Le micro-foncier : accessible lorsque les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans possibilité de déduire les charges réelles.
- Le régime réel : on déduit les charges effectives — intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Il est souvent plus intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
- Le déficit foncier : au réel, lorsque les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit peut s'imputer sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Un levier puissant lors de travaux importants.
Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, ainsi qu'aux prélèvements sociaux.
La location meublée
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, il est possible d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l'imposition des loyers. Les règles ont toutefois évolué récemment, notamment pour la plus-value à la revente : voir notre article sur la location meublée et le LMNP.
La détention via une société
Une SCI à l'impôt sur le revenu, une SCI à l'impôt sur les sociétés ou une autre structure peuvent être pertinentes selon vos objectifs : transmission, gestion à plusieurs, réinvestissement des revenus, détention d'actifs d'entreprise. Le choix de la structure doit être fait avec votre expert-comptable ou votre notaire.
3. Les impôts liés au bien
- La taxe foncière, due par le propriétaire chaque année. En location, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut être refacturée au locataire.
- L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) : il concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. Certaines dettes sont déductibles et certains biens professionnels peuvent être exonérés.
4. À la revente : la plus-value
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour les autres biens, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique aux plus-values les plus élevées. Le prix d'acquisition peut être majoré de certains frais et travaux.
5. La transmission
Donation, démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit), transmission via une société : l'immobilier est au cœur de la stratégie patrimoniale familiale. Anticiper permet de réduire significativement les droits de succession.
L'approche MIZ Partners
La fiscalité doit être pensée avant d'acheter, pas après. En tant que société d'investissement, MIZ Partners intègre systématiquement la dimension fiscale dans ses analyses de rentabilité : choix du bien, mode de location, horizon de détention, stratégie de sortie. Nous travaillons en lien avec les experts-comptables, notaires et conseils de nos clients pour construire des stratégies cohérentes, de l'acquisition à la revente.
Ce contenu est informatif et simplifié. Les règles fiscales évoluent chaque année avec les lois de finances : vérifiez votre situation avec un expert-comptable, un notaire ou un conseil fiscal.
Questions fréquentes
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers, imposés au micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers) ou au régime réel. En location meublée, ils relèvent des BIC. Ils supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. MIZ Partners intègre cette fiscalité dans chaque analyse de rentabilité.
Quand est-on exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière ?
La résidence principale est exonérée. Pour les autres biens, l'exonération d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Au régime réel, lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit peut réduire le revenu global dans une limite annuelle et le reste est reportable. C'est un levier utile en cas de travaux importants.
Qui peut m'aider à optimiser la fiscalité de mon investissement immobilier ?
MIZ Partners intègre la fiscalité dans ses conseils en investissement et travaille avec les experts-comptables et notaires de ses clients.
À propos de MIZ Partners
MIZ Partners est une société d'investissement et de conseil en immobilier fondée en 2017 par Ruben Mizrahi. Le cabinet intervient en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, immeubles de rapport) et en immobilier résidentiel et de prestige : transaction, estimation, gestion locative, investissement, arbitrage et asset management. Plus de 55 000 m² conseillés. 71 avenue des Ternes, 75017 Paris. Contact : 01 85 78 45 80 — ruben@mizpartners.fr — mizpartners.fr.