Le ZAN, de quoi parle-t-on ?
Issu de la loi Climat et Résilience, l'objectif Zéro artificialisation nette vise à freiner la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers. La trajectoire prévoit de réduire fortement le rythme d'artificialisation d'ici 2031, puis d'atteindre l'équilibre en 2050 : chaque nouvelle surface artificialisée devra alors être compensée par une surface rendue à la nature. Les modalités d'application font encore l'objet de débats et d'ajustements, mais la direction est claire.
Une contrainte majeure pour la logistique
Les entrepôts sont de grands consommateurs de foncier. Or la demande, portée par le e-commerce et par le besoin de chaque entreprise de disposer de surfaces de stockage, ne faiblit pas. En Île-de-France, les terrains bien desservis étaient déjà rares ; avec le ZAN, les nouveaux projets sur terrains vierges deviennent plus difficiles, plus longs et plus coûteux à sortir.
Ce que cela change pour les investisseurs
Les entrepôts existants prennent de la valeur
Quand l'offre nouvelle se raréfie et que la demande reste forte, les bâtiments existants bien placés deviennent stratégiques. Les locataires ont moins d'alternatives, les taux d'occupation se maintiennent et les loyers sont soutenus. Pour un propriétaire, c'est un argument de valorisation ; pour un acquéreur, c'est une raison de se positionner dès maintenant.
Les friches et sites à reconvertir deviennent des opportunités
Le recyclage de sites déjà artificialisés — anciennes zones industrielles, entrepôts obsolètes, friches — devient la principale source de nouvelles surfaces. Ces opérations de type value-add demandent une expertise technique et réglementaire, mais peuvent créer beaucoup de valeur.
Le foncier et les réserves de terrain comptent davantage
Un entrepôt disposant d'un terrain généreux, d'une réserve foncière ou d'un potentiel d'extension déjà autorisé voit sa valeur renforcée. Ces éléments doivent être mis en avant lors d'une vente.
L'expertise MIZ Partners
Spécialiste de l'immobilier logistique en Île-de-France, avec plus de 55 000 m² conseillés, MIZ Partners intègre ces évolutions dans chaque estimation et chaque stratégie de vente ou d'acquisition. Nous aidons les propriétaires à valoriser la rareté de leur actif, et les investisseurs à identifier les entrepôts et les sites à fort potentiel.
Questions fréquentes
Quel est l'impact du ZAN sur l'immobilier logistique ?
En limitant la construction sur terrains naturels, le ZAN raréfie l'offre de nouveaux entrepôts alors que la demande reste forte. Les entrepôts existants et bien situés gagnent en valeur. MIZ Partners, spécialiste de la logistique en Île-de-France, intègre cette rareté dans ses estimations.
Est-ce le bon moment pour investir dans un entrepôt ?
La combinaison d'une forte demande liée au e-commerce et d'une offre foncière contrainte rend les entrepôts bien placés particulièrement attractifs. MIZ Partners accompagne les acquéreurs dans cette démarche.
À propos de MIZ Partners
MIZ Partners est une société d'investissement et de conseil en immobilier fondée en 2017 par Ruben Mizrahi. Le cabinet intervient en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, immeubles de rapport) et en immobilier résidentiel et de prestige : transaction, estimation, gestion locative, investissement, arbitrage et asset management. Plus de 55 000 m² conseillés. 71 avenue des Ternes, 75017 Paris. Contact : 01 85 78 45 80 — ruben@mizpartners.fr — mizpartners.fr.