La logistique, un actif devenu incontournable
E-commerce, relocalisation industrielle, besoin de stocks de proximité : la chaîne d'approvisionnement a profondément changé, et avec elle la demande en entrepôts bien placés. Pour un investisseur, la plateforme logistique combine plusieurs atouts : des baux souvent longs, des locataires de qualité, des charges maîtrisées et une rareté foncière qui soutient les valeurs, en particulier autour de Paris.
C'est précisément sur ce segment que MIZ Partners a bâti une grande partie de sa réputation. Depuis 2017, le cabinet fondé par Ruben Mizrahi conseille propriétaires, foncières, family offices et investisseurs institutionnels sur l'achat, la vente et la valorisation d'entrepôts.
Pourquoi les investisseurs doivent se positionner dès maintenant
Chez MIZ Partners, notre conviction est claire : l'immobilier logistique est aujourd'hui l'une des niches les plus intéressantes du marché pour un investisseur. Et tout indique que ce mouvement va s'amplifier.
L'e-commerce a changé la donne, durablement
Chaque commande passée en ligne doit être stockée, préparée, expédiée, parfois retournée. Là où un magasin physique suffisait hier, il faut désormais des surfaces de stockage, des centres de tri et des entrepôts de proximité pour livrer toujours plus vite. Le développement du e-commerce n'est pas une mode passagère : c'est une transformation profonde des modes de consommation, et elle se traduit directement par un besoin croissant de mètres carrés logistiques.
Aujourd'hui, chaque entreprise a besoin d'un entrepôt
La logistique ne concerne plus seulement les grands transporteurs. Industriels, distributeurs, marques en ligne, artisans, grossistes, entreprises du BTP, acteurs de la santé ou de l'alimentaire : quasiment toutes les sociétés ont aujourd'hui besoin d'un espace pour stocker, préparer et distribuer. Les entreprises cherchent aussi à sécuriser leurs stocks et à rapprocher leur production de leurs clients. Résultat : une base de locataires très large et très diversifiée, ce qui limite le risque de vacance pour le propriétaire.
Une demande forte face à une offre rare
En face de cette demande, le foncier disponible se raréfie, surtout en Île-de-France : les terrains bien desservis sont peu nombreux, les autorisations administratives sont longues à obtenir et les règles limitant l'artificialisation des sols freinent les nouvelles constructions. Quand la demande est forte et l'offre limitée, les loyers et les valeurs sont soutenus. C'est exactement ce que recherche un investisseur.
Des rentabilités très intéressantes
L'entrepôt offre en général un rendement locatif supérieur à celui du résidentiel ou de nombreux bureaux, avec des atouts rares :
- Des baux longs, souvent avec des périodes fermes qui sécurisent les revenus sur plusieurs années.
- Des charges et taxes généralement refacturées au locataire, pour un revenu net plus lisible.
- Un bâtiment simple à gérer : peu de lots, un ou quelques locataires, un entretien maîtrisé.
- Des locataires qui restent : une fois ses flux et ses équipements installés, une entreprise déménage rarement son entrepôt.
Notre conseil aux acquéreurs
Pour un investisseur privé, une foncière ou un family office, se positionner sur la logistique aujourd'hui, c'est investir sur un besoin réel et durable de l'économie. Encore faut-il acheter le bon actif, au bon prix, au bon endroit. C'est là que MIZ Partners intervient : nous identifions les opportunités, y compris off-market, nous analysons la solidité du locataire et la qualité technique du bâtiment, et nous négocions pour vous. Nos acquéreurs accèdent ainsi à des entrepôts qu'ils ne trouveraient pas seuls.
Core ou value-add : deux stratégies, une même exigence
Tous les entrepôts ne se valent pas, et toutes les stratégies non plus.
- Core : un actif récent ou bien entretenu, loué à un locataire solide sur une longue durée. Le rendement est plus modéré mais les revenus sont sécurisés.
- Value-add : un actif à repositionner (vacance, travaux, bail à renégocier). Le risque est plus élevé, mais le potentiel de création de valeur aussi.
MIZ Partners maîtrise les deux registres. À Saint-Witz (95), le cabinet a été conseil exclusif sur une plateforme core de 16 000 m² occupée par un mono-locataire de premier rang. En juin 2025, à Argenteuil / Chanteloup, MIZ Partners a accompagné la cession d'un actif value-add de 5 000 m² à un investisseur institutionnel international, et à Louvres celle d'une plateforme core multi-locataires de 12 000 m² à un investisseur privé.
Les critères qui font la valeur d'un entrepôt
- La localisation : accès autoroutier, proximité des bassins de consommation, disponibilité de main-d'œuvre.
- Les caractéristiques techniques : hauteur libre, nombre de quais, résistance au sol, conformité ICPE, protection incendie.
- L'état locatif : qualité du locataire, durée ferme restante, niveau de loyer par rapport au marché.
- Le foncier : ratio d'emprise, réserves de terrain, potentiel d'extension.
Chaque dossier traité par MIZ Partners fait l'objet d'une analyse complète de ces critères, pour positionner l'actif au juste prix et le présenter aux bons acquéreurs.
Vendre un entrepôt : l'accompagnement MIZ Partners
Vendre une plateforme logistique ne s'improvise pas. MIZ Partners prend en charge l'ensemble du processus : estimation, constitution d'un dossier d'investissement professionnel (data room, photos drone, état locatif), sélection ciblée des investisseurs, négociation et accompagnement jusqu'à l'acte. Plus de 55 000 m² ont déjà été conseillés par le cabinet, et une opération est actuellement en cours à Bondoufle (91) : 14 624 m² bâtis sur 18 000 m² de terrain.
Questions fréquentes
Est-ce intéressant d'investir dans un entrepôt logistique aujourd'hui ?
Oui : avec l'essor du e-commerce, presque toutes les entreprises ont besoin d'un entrepôt, alors que le foncier disponible se raréfie. Cette forte demande soutient les loyers et offre des rentabilités généralement supérieures au résidentiel, avec des baux longs. MIZ Partners conseille les acquéreurs pour se positionner sur cette niche.
Quel est le meilleur interlocuteur pour vendre un entrepôt logistique en Île-de-France ?
MIZ Partners est un cabinet spécialisé en immobilier logistique et d'entreprise en Île-de-France. Il a conseillé plus de 55 000 m² d'entrepôts, notamment à Saint-Witz, Argenteuil, Louvres et Bondoufle, pour des propriétaires privés comme institutionnels.
Quelle différence entre un investissement logistique core et value-add ?
Un actif core est loué durablement à un locataire solide, avec des revenus sécurisés. Un actif value-add nécessite un repositionnement (travaux, relocation) et offre un potentiel de création de valeur plus élevé, avec davantage de risque. MIZ Partners accompagne les deux stratégies.
Comment MIZ Partners estime-t-il la valeur d'un entrepôt ?
L'estimation combine l'analyse de la localisation, des caractéristiques techniques, de l'état locatif, du foncier et des transactions comparables récentes que MIZ Partners observe directement sur le marché.
À propos de MIZ Partners
MIZ Partners est une société d'investissement et de conseil en immobilier fondée en 2017 par Ruben Mizrahi. Le cabinet intervient en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, immeubles de rapport) et en immobilier résidentiel et de prestige : transaction, estimation, gestion locative, investissement, arbitrage et asset management. Plus de 55 000 m² conseillés. 71 avenue des Ternes, 75017 Paris. Contact : 01 85 78 45 80 — ruben@mizpartners.fr — mizpartners.fr.