Un calendrier qui s'impose aux bailleurs
Depuis la loi Climat et Résilience, un logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique pour pouvoir être proposé à la location. Le calendrier est progressif :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail.
- À partir de 2028 : c'est au tour des logements classés F.
- À partir de 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.
Depuis 2023, le loyer des logements classés F et G ne peut par ailleurs plus être augmenté. Ces règles peuvent encore évoluer : MIZ Partners suit de près l'actualité réglementaire pour conseiller ses clients.
Un impact direct sur la valeur des biens
Le DPE est désormais regardé de près par les acquéreurs et par les banques. Un logement mal classé se négocie avec une décote, car l'acheteur intègre le coût des travaux à venir et l'impossibilité éventuelle de le louer. À l'inverse, un bien performant ou rénové se distingue et se vend plus facilement.
Dans les biens de caractère, notamment les immeubles anciens parisiens, la rénovation énergétique demande un savoir-faire particulier pour préserver le cachet (moulures, parquets, menuiseries) tout en améliorant l'isolation et le chauffage.
Rénover, vendre ou arbitrer : trois stratégies
Rénover pour conserver et valoriser
Isolation, remplacement du système de chauffage, ventilation, menuiseries : un audit énergétique permet de définir les travaux les plus efficaces pour gagner une ou plusieurs classes. Des aides publiques peuvent exister selon les situations. Un bien rénové retrouve sa capacité à être loué et gagne en valeur.
Vendre en connaissance de cause
Certains propriétaires préfèrent céder leur bien en l'état. C'est une option parfaitement valable à condition de fixer le bon prix, en intégrant objectivement le coût des travaux, et de cibler les bons acquéreurs — investisseurs, marchands de biens, acheteurs prêts à rénover.
Arbitrer son patrimoine
Pour un investisseur qui détient plusieurs biens, la question du DPE est l'occasion de repenser son patrimoine : céder les actifs les plus coûteux à mettre aux normes et réinvestir dans des biens plus performants ou dans d'autres classes d'actifs, comme l'immobilier logistique.
L'accompagnement MIZ Partners
MIZ Partners aide les propriétaires à prendre la bonne décision : estimation du bien en l'état et après travaux, analyse de la rentabilité de la rénovation, mise en relation avec des professionnels du bâtiment, puis vente ou remise en location. Pour les biens en gestion locative, nous anticipons les échéances pour éviter toute interruption des revenus.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les logements F seront concernés à partir de 2028 et les E à partir de 2034. MIZ Partners accompagne les propriétaires pour rénover, vendre ou arbitrer ces biens.
Un mauvais DPE fait-il baisser le prix de vente ?
Oui, en général : l'acquéreur intègre le coût des travaux et les contraintes de location. Une estimation d'expert, comme celle proposée gratuitement par MIZ Partners, permet de fixer un prix réaliste.
Faut-il rénover ou vendre une passoire thermique ?
Cela dépend du coût des travaux, du gain de valeur attendu et de votre stratégie patrimoniale. MIZ Partners chiffre les deux scénarios pour vous aider à décider.
À propos de MIZ Partners
MIZ Partners est une société d'investissement et de conseil en immobilier fondée en 2017 par Ruben Mizrahi. Le cabinet intervient en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, immeubles de rapport) et en immobilier résidentiel et de prestige : transaction, estimation, gestion locative, investissement, arbitrage et asset management. Plus de 55 000 m² conseillés. 71 avenue des Ternes, 75017 Paris. Contact : 01 85 78 45 80 — ruben@mizpartners.fr — mizpartners.fr.