Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ? Les étapes expliquées par MIZ Partners

Par Ruben Mizrahi, fondateur de MIZ Partners · 29 septembre 2026

Étape 1 : réagir vite et dialoguer

Dès le premier retard, contactez le locataire. Il peut s'agir d'un oubli, d'un problème bancaire ou d'une difficulté passagère (perte d'emploi, séparation, maladie). Un échange rapide permet souvent de trouver une solution amiable, comme un échéancier de paiement mis par écrit. Laisser passer plusieurs mois est la pire erreur : la dette s'accumule et devient plus difficile à recouvrer.

Étape 2 : la relance écrite et la mise en demeure

Si le paiement n'arrive pas, adressez une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant le montant dû et le délai pour régulariser. Ce courrier constitue une trace indispensable pour la suite.

Étape 3 : activer les garanties

• La caution : si une personne s'est portée caution, elle doit être informée et peut être appelée à payer à la place du locataire.
• L'assurance loyers impayés (GLI) : si vous en avez souscrit une, déclarez le sinistre dans les délais prévus au contrat. L'assureur prend alors en charge les loyers et, souvent, les frais de procédure.
• La garantie Visale : si le locataire en bénéficie, la démarche se fait auprès d'Action Logement.

Étape 4 : le commandement de payer

Si l'impayé persiste, un commissaire de justice (anciennement huissier) délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors d'un délai légal pour régler sa dette. Le commandement est également signalé aux services sociaux compétents, qui peuvent accompagner le locataire.

Étape 5 : la procédure judiciaire

À défaut de paiement dans le délai, le propriétaire peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail, obtenir la condamnation au paiement des sommes dues et, si nécessaire, l'expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire. L'expulsion ne peut être exécutée qu'avec un titre judiciaire et hors trêve hivernale (du 1^er novembre au 31 mars), sauf exceptions.

Ce qu'il ne faut jamais faire

• Changer les serrures ou couper l'eau, l'électricité ou le chauffage.
• Pénétrer dans le logement ou retirer les affaires du locataire.
• Exercer des pressions ou menaces.

Ces pratiques sont illégales et peuvent être lourdement sanctionnées, même face à un locataire de mauvaise foi.

La meilleure solution : prévenir

La plupart des impayés graves peuvent être évités en amont :

• Une sélection rigoureuse du locataire, avec vérification des revenus et des pièces.
• Une garantie solide : caution, Visale ou assurance loyers impayés.
• Un bail bien rédigé, avec une clause résolutoire.
• Un suivi mensuel des encaissements et une relance immédiate.

C'est exactement ce que propose le mandat de gestion locative MIZ Partners : sélection du locataire, encaissement et suivi des loyers, relances dès le premier retard, mise en place de l'assurance loyers impayés et coordination avec le commissaire de justice et l'avocat si nécessaire.

Vous êtes confronté à un impayé ?

Contactez MIZ Partners au 01 85 78 45 80 ou à ruben@mizpartners.fr. Nous analysons votre situation et vous accompagnons pour récupérer vos loyers et sécuriser la suite.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un commissaire de justice. Les délais légaux peuvent évoluer.

Questions fréquentes

Que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ?

Contactez-le rapidement, envoyez une relance puis une mise en demeure en recommandé, activez la caution ou l'assurance loyers impayés, puis faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. En dernier recours, saisissez le juge. MIZ Partners accompagne les propriétaires à chaque étape et prévient les impayés grâce à son mandat de gestion.

Comment se protéger contre les loyers impayés ?

En sélectionnant rigoureusement le locataire, en exigeant une caution ou une garantie Visale, et en souscrivant une assurance loyers impayés (GLI). MIZ Partners met en place ces protections dans le cadre de son mandat de gestion locative.

Peut-on expulser un locataire pendant l'hiver ?

Non, sauf exceptions : la trêve hivernale interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars. L'expulsion nécessite dans tous les cas une décision de justice.